Comment réussir sa défiscalisation immobilière en France ?

L’investissement dans l’immobilier a toujours fait l’objet d’une loi bien définie en France. Pour bénéficier d’un abattement de l’impôt alloué ou d’une défiscalisation totale des revenus, il faut opter pour le bon dispositif. Mais comment en choisir pour mener à bien son projet ? Les mécanismes suivants vont vous permettre d’en connaitre le meilleur outil.

Les dispositifs Pinel, Duflot, LMNP Censi-Bouvard

Le point commun de ces défiscalisations est leur praticité pour un investissement locatif permettant d’économiser jusqu’à 10 000 euros d’impôt. Il s’agit du plafond des niches fiscales.
Le système Pinel concerne tous travaux immobiliers datant depuis le 01er septembre 2014. Il a été mis en place pour substituer au dispositif Duflot. Le principe en est simple : l’exonération est appliquée dans le cas d’un investissement locatif neuf et dont la période de la réduction fiscale s’étend sur 6, 9 ou 12 ans. La définition de l’impôt à payer est synchronisée avec la durée d’engagement dans le dispositif. Son taux peut aller de 12 à 21 %. Idéale si votre cout d’investissement ne dépasse pas les 300 000 euros, la loi Pinel régit un investissement dans au plus deux biens immobiliers. Vous avez ainsi intérêt à vous y mettre si votre impôt annuel est compris entre 2 500 € et 5 000 €.
Le dispositif Duflot, quant à lui, s’adresse à tout ce qui veut se procurer d’un patrimoine neuf non meublé, et qui veut une défiscalisation sur précisément 9 ans. La totalité de la période est sanctionnée par un impôt de 18 %. En tant qu’investissement locatif neuf, le propriétaire et sa famille ne peuvent utiliser l’habitation en tant que son occupant, mais ils doivent la mettre en location pendant ces 9 années. Elle sera donc considérée comme une résidence principale du locataire. Il faut rappeler que ce dispositif a cédé sa place à la loi Pinel depuis le 01er septembre 2014.
La troisième règlementation est celle de Censi-Bouvard. Elle aborde la thématique LMNP ou Logement Meublé Non Professionnel. Cela peut être un local d’affaires, un studio Etudiant, une résidence Touriste, un foyer pour des personnes âgées médicalisée, ou un Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD). Dans tous les cas, la maison en question doit être mise en location sur 9 ans sur lesquels se répartit la remise des impôts. Le taux en est de 11 % du prix du bien hors-taxes, avec une possibilité de récupération de la TVA sur le prix de vente. En général, il faut faire appel à une société professionnelle pour être l’occupant du bâtiment, et c’est cette dernière qui versera l’impôt à l’investisseur. Quel que soit le nombre de biens immobiliers concernés, ce dispositif est toujours applicable à condition que les niches fiscales se trouvent entre 100 et 200 000 € et que votre impôt soit compris entre 1000 et 2000 € par an.

Les dispositifs spéciaux pour un investissement en outremer

Pour un projet d’investissement locatif dans les départements d’outre-mer français, il faut faire recours aux défiscalisations Pinel outre-mer et Duflot outre-mer. Cela vous permet de défiscaliser plus de 10 000 euros. Les bâtiments devraient être neufs, mais non meublés.
La loi Pinel outremer offre l’opportunité d’économiser jusqu’à 32 % du montant de la maison sur une période de 12 ans, et jusqu’à 29 % pour un engagement locatif de 9 ans. Autrement dit, cet avantage fiscal dépend de la durée de la location du bien que l’investisseur a choisi. Les autres conditions ne changent pas : un cout maximal d’investissement égal à 300 000 €, et un ou deux appartements.
En ce qui concerne la défiscalisation Duflot outre-mer, la réduction sur le revenu est fixée à 29 % sur 9 ans. Toutes les autres conditions restent les mêmes que dans le cas d’un investissement Duflot en France métropolitaine.

Le cas de grands investissements dépassant le plafond global de niches fiscales

Si vous dépassez les 10 000 ou 18 000 € de niches fiscales, il vous faudra mieux d’opter soit pour le dispositif Malraux soit pour le déficit foncier. Ceux-ci sont surtout axés sur de grands travaux nécessitant des charges directes et fiscales plus importantes.
Le premier outil Malraux est réservé aux particuliers qui acquièrent un bâtiment ancien dans une zone protégée ou classée, en vue d’éventuels travaux de rénovation. Son mécanisme de fonctionnement est assez facile à comprendre. La remise d’impôt se fait en une seule fois et est valide pour les 3 années consécutives de travaux entretenus. Sa valeur peut être de 22 ou 30 % selon la zone de déroulement de travaux en question. Puis, les habitations ainsi relookées constituent une résidence principale de son locataire. Il faut préciser que le statut de logement en location le devrait toujours être pendant 9 ans. Si vous vous y intéressez, il faut implanter un projet de dépense totale annuelle de 100 000 euros au maximum, avec une durée de 10 ans.
Tout comme la défiscalisation Malraux, le déficit foncier n’entre pas dans le plafond global de niches fiscales. Il ne s’agit pas d’une méthode directe de défiscalisation, mais par le biais de la réduction de la base d’imposition. En outre, elle n’est pas conçue pour un logement neuf. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) s’impose également afin de mener un travail de rénovation thermique, une autre condition d’obtention de cette exonération sur les revenus. Ensuite, quand vous vous rendez auprès de l’administration fiscale, vous devez opter pour le régime d’imposition réel simplifié. Le déficit foncier se définit ainsi comme étant la différence entre le total des loyers encaissés et celui du cout de travaux. En revanche, la base d’imposition n’est autre que le reste des revenus imposables quand on en enlève le déficit foncier.

Bref, plusieurs critères sont à tenir compte lorsqu’il est question de choisir entre les modalités de défiscalisation en France. Les plus prépondérants en sont le plafond de la niche fiscale, le cout du travail, l’impôt annuel réel et la zone d’investissement. Entre autres, le dispositif Pinel fait partie des plus récentes législations. Une étude préalable s’avère ainsi capitale pour ne pas se tromper dans son choix de dispositifs de défiscalisation immobilière.