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Bien comprendre la défiscalisation via un placement en Loi Girardin immobilier

Avant de commencer à parler de la Loi Girardin immobilier, il est important de souligner que ce dispositif ne sera plus accessible à partir de 2018. Il a en effet été progressivement supprimé car il ne s’appliquait qu’aux permis de construire délivrés jusqu’à la fin de 2012. Toutefois, la Loi Girardin stipule qu’une période maximale de 36 mois doit être respectée entre la date du permis de construire et la date de location. Ce qui conduit à cette inéligibilité en 2018.

Face à cette situation, la première question qu’on est en droit de poser est : est-il encore utile de souscrire au dispositif de défiscalisation Girardin immobilier en 2018 ? Et cela compte tenu du fait que les contribuables sont tenus de déclarer leurs revenus et leurs différents avantages fiscaux en avril et mai 2019, comme chaque année.

Loi Girardin : le principe reste le même !

loi-girardin-principeLe principe de base de la Loi Girardin immobilier n’est pas difficile à comprendre. En contrepartie de la souscription d’actions de sociétés destinées à répondre aux besoins des entrepreneurs étrangers et du logement social, les investisseurs bénéficieront d’une réduction fiscale estimée à environ 110 à 114% du montant souscrit. La loi Girardin est ainsi une réduction d’impôt phénoménale allant jusqu’à 48 % !

Le programme Girardin permet aux investisseurs immobiliers d’acheter de nouveaux appartements ou maisons dans les départements et régions d’outre-mer. Il est alors possible d’acheter un appartement près de la mer et de bénéficier d’un allégement fiscal.

Les investissements à l’étranger dans le cadre de la loi Girardin ne sont pas affectés par le plafond de 10 000 euros par ménage, mais continuent à bénéficier du plafond de 18 000 euros (hors 4%). En outre, les réductions d’impôt accordées aux assujettis qui investissent dans les départements d’outre-mer ne peuvent dépasser le plafond de 30 600 euros. Soit en option, 11% du revenu imposable du ménage.

Autre élément important : la limite maximale pour les niches fiscales dans les Dom-Tom est de 18 000 €.

En reversant une partie de l’avantage fiscal au bailleur, le plafond d’investissement est nettement plus élevé. Pour connaître son « plafond », il est nécessaire, lors de la détermination du solde disponible, de tenir compte de tous les avantages fiscaux (crédits d’impôt et réductions d’impôt) dont bénéficie le budget fiscal. Par mesure de précaution, il est conseillé de consulter un conseiller afin de vérifier les différents éléments de votre situation fiscale.

Prenons l’exemple d’un contribuable qui devra payer un impôt de 15 000 euros sur ses revenus en 2018 l’année prochaine. Notre contribuable ne bénéficie d’aucun crédit ou de réduction d’impôt.

En souscrivant dès maintenant au montant de 13 153 € dans l’un de ses fonds pour le développement de l’économie des DOM-TOM sous le dispositif de défiscalisation Girardin, l’année 2018 se termine pour un montant de 0 € d’impôt sur le revenu.

Le bénéfice net effectif (différence entre la réduction d’impôt et le montant de l’abonnement) pour l’abonné s’élève à 1.847 € par an après l’année d’abonnement. Dans notre exemple, cette réduction d’impôt de 15.000 € en 2018 sera, en une seule fois, entièrement déduite de l’impôt.

Cela correspond à un rendement de près de 14% sur une période de 12 à 18 mois. En outre, cette déclaration d’impôt est établie après déduction de l’impôt sur le revenu et de la CSG-CRDS.

Tout le monde comprendra. Il s’agit d’un investissement non remboursable puisque le souscripteur revend les actions à la fin de la période de conservation pour un montant symbolique de 1 EUR en vue de réduire l’impôt sur le revenu qui aurait été remboursé par l’administration fiscale en tout état de cause.

Dans notre exemple, le contribuable paie 13 153 € en espèces, sous forme d’actions de la société, en 2018, au lieu de 15 000 €, qui est l’impôt sur le revenu à payer, en 2018 s’il n’avait pas signé ce régime fiscal.

Quelles sont les obligations relatives à la Loi Girardin ?

Dans le cadre du développement de la Loi Girardin pour les Outres-mers, la réduction d’impôt est liée à l’obligation de louer les appartements nus pour une période minimale de 5 ans (Girardin Libre) et 6 ans (Girardin Intermédiaire).

L’obligation de location doit commencer dans les 6 mois suivant l’achèvement du bâtiment (DAT). Le loyer ne peut excéder le maximum fixé par décret aux seules fins de l’exonération fiscale de la défiscalisation Girardin Intermédiaire.

Un double crédit d’impôt de 30 600 €/an ou 11% du revenu brut du contribuable + plafond fiscal est ainsi accessible.

Il n’y a pas de limite supérieure même pour les programmes comme la DROC avant le 01/01/2009.

Tous les immeubles neufs situés dans les départements d’outre-mer dont les propriétés thermiques et l’efficacité énergétique sont conformes aux exigences de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitat sont éligibles à la Loi Girardin. Ces départements concernent :

  • la Martinique,
  • la Guadeloupe,
  • la Réunion,
  • la Guyane,
  • et Mayotte

Mais aussi :

  • Saint-Pierre-et-Miquelon,
  • Polynésie française,
  • Saint Barthélemy,
  • Saint Martin,
  • Nouvelle-Calédonie
  • et Wallis-et-Futuna.

Comment trouver l’argent pour souscrire au dispositif Girardin ?

souscrire-au-dispositif-girardinLa France dispose d’environ 63 millions de livrets A disponibles pour le développement durable, hors livrets d’épargne Orange.

376 milliards d’euros au 31 décembre 2017 étaient l’encours des deux produits à taux administré, selon la Caisse des Dépôts et Consignations. Rappelons que ces deux produits d’épargne sont rémunérés à 0,75 % par an.

Pour les détenteurs de ces produits de trésorerie fortement taxés, la question de la rentabilité pourrait être posée. Ces produits sont conçus pour permettre des économies préventives. Pour celui qui doit faire face à l’inattendu. Ces solutions financières ne doivent en aucun cas être considérées comme des produits d’investissement. Les frais pour ces produits sont maintenant plus ou moins en ligne avec l’inflation.

Il ne s’agit pas d’ouvrir le débat sur l’affectation de ces économies, mais de les évaluer en fonction du nombre de garanties restituées.

La façon la plus simple de répondre à cette question est de dire que l’argent qui aurait pu servir à payer la totalité ou une partie de l’impôt est actuellement investi à 0,75 % par année.

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