Le déficit foncier est un produit de défiscalisation immobilière qui permet de réduire les revenus fonciers imposables sur plusieurs années. En cas de déficit foncier, comment alors faire bien utiliser ce dernier afin de profiter au maximum de ses avantages ?
Les essentiels à retenir pour le déficit foncier
Le mécanisme du déficit foncier
Le propriétaire d’un bien ancien rénové est en situation de déficit lorsque le montant des charges et des travaux (travaux de réparation, charge d’entretien, intérêt d’emprunt, taxe foncière…) est supérieur au montant total des loyers perçus chaque année. Lorsque le déficit existe, l’investisseur peut déduire d’un côté la somme correspondant à ce déficit (hors intérêt d’emprunt) du revenu global de l’investisseur dans la limite de 10 700 €. Le surplus éventuel est imputable sur les revenus fonciers des années suivantes. D’un autre côté, le déficit créé par les intérêts d’emprunt est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.
Les conditions de mise en œuvre
Pour que le mécanisme de déficit s’applique, l’investisseur se doit de respecter certaines conditions. Ainsi, premièrement, l’investissement doit se porter sur une maison ancienne. Cette dernière doit faire l’objet de travaux et mise en location, vide, pour au moins trois ans. Deuxièmement, pour déclarer son loyer, il doit opter pour le régime réel d’imposition. Les revenus générés doivent ainsi être supérieurs à 15 000 €.
Les avantages du déficit foncier
Comme il a été dit précédemment, le régime du déficit foncier permet ainsi de déduire de son revenu global le montant du déficit, et cela, jusqu’à 10 700 €. Dans la mesure où le montant du déficit dépasse ce plafond, il est possible de reporter l’excédent sur le revenu foncier des dix prochaines années. Mais le plus gros avantage à la disposition de l’investisseur offert par le déficit réside dans le fait que ce dernier ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. En ce sens, il peut être cumulé avec les avantages fiscaux des autres produits de défiscalisation.
Astuce à adopter pour profiter du déficit foncier
Les intérêts du déficit foncier sont intéressants les premières années de l’acquisition du bien. Mais par la suite, comment faire pour que ses revenus ne soient pas lourdement taxés dans les années suivantes une fois que le solde entre les charges et loyers n’est plus nul ? La meilleure chose à faire est dans ce cas de générer un déficit. Pour ce faire, l’idéal est d’investir dans l’achat d’un nouveau bien à rénover tous les deux ans (si possible tous les ans). Cette pratique permettrait ainsi à l’investisseur d’acquérir un bien privilégié tout en allégeant sa fiscalité pour un bon moment. Une seconde astuce pour profiter du déficit foncier est également de déduire des revenus fonciers les frais engagés dans la renégociation du prêt.
Conclusion
Le déficit foncier reste intéressant pour les contribuables fortement imposés. Toutefois, pour pouvoir profiter au maximum du déficit, il faut porter une attention particulière sur les détails. Tous les travaux par exemple ne sont pas éligibles au déficit, de plus, il ne faut pas espérer profiter du déficit pour les logements destinés à l’usage professionnel.