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Défiscaliser ses revenus en investissant dans l’immobilier : est-ce adapté pour vous ?

L’immobilier est un secteur qui rapporte beaucoup grâce aux incitations fiscales proposées par les législateurs français. Néanmoins, l’incitation fiscale ne doit pas être le seul motif pour investir, il faut d’emblée vérifier si le type d’investissement choisi est adapté à votre situation, pour un rendement tangible.

Les critères à déterminer avant tout  investissement

criteres-a-determiner-avant-investissementDistinguer la réduction d’impôt de la déduction d’impôt

Il faut d’emblée comprendre que l’avantage fiscal se présente sous différentes formes. Avant d’investir dans l’immobilier, il faut déterminer à l’avance si vous êtes en quête d’une réduction d’impôt ou d’une déduction d’impôt. Avec la réduction d’impôt, vous déduisez un pourcentage du montant du bien. Elle permet donc d’avoir un abattement sur la valeur du logement. La réduction d’impôt est par exemple possible avec la loi Pinel, Bouvard. Avec la réduction d’impôt, le montant de l’avantage fiscal dépend de la valeur du bien. Pour la déduction d’impôt, c’est le montant imposable qui est à toucher. En pratique, il s’agit d’une somme d’argent octroyée en contrepartie d’un investissement. La déduction d’impôt, est possible pour les investissements immobiliers tels que le déficit foncier. Avec la déduction d’impôt, l’avantage fiscal est proportionnel à la tranche d’imposition. Certains régimes permettent également de déduire du loyer un abattement forfaitaire ou une partie du prix d’achat du bien. La distinction entre ces critères est importante car elle contribue à vous aider à choisir le dispositif qui est mieux pour vous. En cas d’une imposition trop forte, la réduction d’impôt est faite pour vous. Si au contraire votre but est de diversifier votre patrimoine tout en profitant des avantages fiscaux, la déduction d’impôt est plus appropriée pour vous.

Déterminer son taux d’imposition

La détermination de sa tranche d’imposition est également essentielle avant d’investir dans l’immobilier. Cette étape permet de déterminer le rendement de votre défiscalisation. Pour ce faire, déterminer d’abord votre taux marginal d’imposition car certains dispositifs requièrent un certain niveau d’imposition pour un bénéfice palpable. Le taux marginal d’imposition se définit comme étant le taux d’imposition de la dernière tranche du brème progressif appliquée. Afin de calculer votre taux marginal d’imposition il suffit de soustraire votre revenu de la limite basse de votre tranche progressive et de taxer la différence par le taux de cette tranche. Pour vous aider encore plus, ci-après le barème appliqué pour le taux d’imposition progressif pour cette année 2018.

  • entre 0 € et 9 807 €, le taux d’imposition est de 0 % ;
  • entre 9 807 € et 27 086 €, le taux d’imposition est de 14 % ;
  • entre 27 086 € et 72 617 €, le taux d’imposition est de 30 % ;
  • entre 72 617 € et 153 783 €, le taux d’imposition est de 41 % ;
  • supérieur à 153 783 €, le taux d’imposition est de 45 %.

Déterminer le montant de son financement

Avant tout investissement, il faut également que vous vous demandiez si vous avez la possibilité financière  pour pouvoir se lancer dans l’investissement immobilier. Il faut comprendre que plus l’investissement atteint le maximum, plus le rendement est intéressant. Ainsi, ci-après le montant de l’investissement maximal pour les principaux investissements immobiliers.

Le dispositif de défiscalisation immobilière Montant de l’investissement
Pinel De 1000 à 300 000 €
Censi-Bouvard de 100 à 200 000 €
LMNP de 100 à 150 000 €
LMP Plus de 350 000 €
Malraux Plus de 300 000 €
Monuments historiques Plus de 300 000 €
Girardin social A partir de 15 000 €

 

Le plafonnement global des niches fiscales

Avant d’investir, il faut également tenir compte du plafonnement des niches fiscales. Ce principe veut que la totalité des avantages fiscaux, y compris les avantages en dehors des produits de défiscalisation immobilière, que vous bénéficier pendant une année ne doit pas dépasser 10 000 €. La plupart des dispositifs de défiscalisation immobiliers locatifs rentrent dans ce plafonnement global des niches fiscales. Toutefois, un second plafond de 18 000 € est accordé pour les investissements locatifs dans les DOM-TOM (Girardin social). Lorsqu’il y a un principe, il y a toujours des exceptions. Dans certains investissements comme la loi Malraux, les dispositifs des déficits fonciers ou encore les monuments historiques échappent totalement à ce plafond de 10 000 ou 18 000 €.

Avec le déficit foncier, un plafond de 10 700 € doit également être respecté dans la déduction d’impôt.

Les contreparties de l’investissement dans l’immobilier

l-investissement-dans-l-immobilierAvant de vous investir, sachez également que les avantages fiscaux accordés dans ces dispositifs de défiscalisation sont soumis à différentes contraintes. Sous peine de remboursement de l’avantage fiscal, les biens objets de défiscalisation doivent être mise à la location pendant plusieurs années (allant jusqu’à 20 ans pour certains dispositifs). Vous ne pouvez disposer de votre bien (vendre, y habiter…) pendant les années d’engagement. Pour certains dispositifs, comme le Pinel, un plafond de ressources des locataires et de loyer doit être respecté. Ainsi, il faut se renseigner et faire le calcul pour bien profiter de la rentabilité de votre investissement. Pour certains dispositifs, vous n’aurez pas non plus le droit de gérer par vous-même votre bien. Avec le Censi-bouvard par exemple, à travers la signature d’un bail Commercial, vous devez léguer la gestion du bien à un gestionnaire. Dans l’investissement dans le SCPI la gestion du bien est accordée à ces sociétés civiles. Pour certains dispositifs, en sus du montant de l’investissement vous devez aussi préparer une somme destinée aux meubles car les dispositifs ne sont  effectifs que si la mise en location soit meublée.

Conclusion

Les dispositifs de défiscalisation sont nombreux. Leurs objectifs sont les mêmes, c’est d’octroyer des avantages fiscaux en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier locatif. Néanmoins, force est de constater que les risques et les pièges de l’investissement locatif sont nombreux. C’est en ce sens qu’il est toujours conseillé de prendre le temps d’enquêter si l’investissement est fait pour vous en tenant compte de vos objectifs et votre budget. Demander également l’aide d’un professionnel et réussissez un investissement  sécurisé, crédible, avantageux et rentable.

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