La loi Pinel, on le sait tous, permet d’investir dans l’immobilier et de devenir propriétaire dans l’ancien rénové ou dans le neuf. Il permet également de bénéficier d’une réduction fiscale pouvant atteindre 21 % de la valeur totale du bien immobilier, en fonction de la durée d’investissement choisie. Ce qui revient à bénéficier d’environ 63.000 euros de réduction d’impôts, l’un des principaux avantages de la loi Pinel.
Toutefois, comme n’importe quel investissement, investir en Loi Pinel comporte néanmoins quelques risques. Bien que ce dispositif soit bien encadré, il comporte quand même quelques pièges, lesquels sont parfaitement évitables. Tout de suite nos conseils à ce sujet !
L’investissement en Pinel : c’est un véritable engagement !
Beaucoup d’investisseurs semblent l’oublier. Investir en loi Pinel ne s’agit pas simplement d’achat de réduction d’impôts, il est surtout question d’achat immobilier. En d’autres termes, c’est un véritable engagement sur une période plus ou moins longue. Aussi, avant de s’y engager, il faut déjà se demander pourquoi un investisseur achète-t-il un bien immobilier, dans quelle région et à quel prix.
Aussi, le premier piège effectué par les investisseurs est de sous-estimé leur engagement dans la loi Pinel. Il faut se rendre sur place, évaluer le potentiel du bien et se préparer à assumer l’investissement jusqu’au bout.
Investir en Loi Pinel ne se faisait pas sur un coup de cœur !
En effet, le choix du bien immobilier à investir dans la loi Pinel ne peut pas se faire sur un coup de cœur. Il est primordial de bien choisir la propriété immobilière qui pourra rapporter de l’argent, et non pas celle qui plaît le plus. L’essentiel est donc d’évaluer la rentabilité du bien immobilier.
Pour ce faire, il est déjà essentiel de choisir le bon emplacement, lequel doit respecter le zonage établit par la loi Pinel. Pour être éligible au dispositif Pinel, il faut donc que le bien immobilier soit situé dans les 5 zones suivantes :
- La zone A bis qui regroupe la ville de Paris et les 29 communes de sa proche banlieue
- La zone A qui recense le reste de l’Île de France, la côte d’Azur et la partie française de l’agglomération Genevoise
- La zone B1 qui abrite les agglomérations de plus de 250.000 habitants ainsi que certaines villes du littoral et la Corse
Depuis la reconduction de la loi Pinel pour un autre mandat de 4 ans, les zones B2 (les communes de 50.000 à 250.000 habitants) et C (le reste du territoire) ne sont plus éligibles sauf en cas de dérogation spéciale. En effet, depuis le 1er janvier 2018, ces zones sont exclues du dispositif Pinel.
Ne jamais surévaluer le loyer du bien !
Beaucoup d’investisseurs sont également tentés de croire qu’en investissant dans la loi Pinel, ils peuvent réaliser un chiffre d’affaire exceptionnel en augmentant le coût du loyer en fonction du cours du marché. C’est une erreur fondamentale étant donné que la loi Pinel plafonne non seulement les loyers mais aussi les ressources des locataires.
Ces plafonnements de loyers et de ressources des locataires sont fixés en fonction de la zone et de la surface du bien à investir avec le dispositif de défiscalisation Pinel. L’objectif de cette limitation est de proposer des biens accessibles au plus grand nombre de personnes.
Ce qui n’empêche bien évidemment pas d’être le plus compétitif qui soit sans pour autant tomber dans une perte financière. Pour y voir plus clair, il est recommandé de comparer les loyers proposés dans le secteur choisi.
Mais pour rassurer tous les investisseurs en loi Pinel, sachez que le plafond reste au-dessus du loyer du marché. Ce qui est rassurant. Le risque concerne seulement certaines zones où les signes habituels de pénurie de logements sont absents.
Afin de garantir cette pérennité, il est ainsi impératif de bien choisir ses locataires. Il faut fidéliser en proposant des tarifs un peu en dessous du marché. En effet, on sait que les locataires changent en moyenne tous les 18 mois. De toute manière, les investisseurs pourront toujours récupérer la somme d’écart en ne payant pas les frais de franchise et de location qu’ils doivent à chaque fois qu’ils changent de locataires.
La pire des erreurs : décider d’investir seul en loi Pinel !
Même avec la bonne volonté du monde et quelques compétences en investissement immobilier, vous risqueriez de tout perdre en décidant d’investir seul en loi Pinel. Certes, vous pouvez être informés de tous les pièges à éviter, mais sauriez-vous tous les reconnaître ? Sauriez-vous quelles solutions apporter à un problème bien spécifique ? Évidemment, certains points vous échapperont assurément.
La meilleure des solutions est de se faire accompagner par des professionnels dans ce domaine. Ces experts sauront exactement quoi vous conseiller après avoir étudié minutieusement votre cas. Confiez-leur votre investissement et garantissez-le !
Nombreux sont les fiscalistes qui peuvent vous accompagner dans la gestion de votre investissement immobilier en loi Pinel. Ils peuvent vous prêter assistance dès le début de votre projet, dès la recherche du bien immobilier à mettre en investissement. Ils vous proposeront leurs compétences ainsi que leur savoir-faire tout au long de la réalisation de votre projet. Ils vous expliqueront les enjeux de l’investissement, les différentes manières pour accéder aux différents avantages fiscaux proposés par la loi Pinel.
Que faut-il faire une fois la durée d’investissement achevée ?
C’est également un point qui mérite toute l’attention des investisseurs. Faut-il rester propriétaire ou bien et louer le bien immobilier, ou bien le vendre ? Une fois la durée règlementaire de 6, 9 ou 12 ans de la loi Pinel terminée, quel serait le meilleur choix à prendre ?
Vendre le bien immobilier serait une opération financière simple et avantageuse. Toutefois, le risque à encourir est assez grand. En effet, au bout de 12 ans, tous les investisseurs en loi Pinel décident alors de vendre leurs biens immobiliers. Le marché sera vite saturé et le coût du bien sera déprécié. Est-ce réellement ce qu’il faut faire ? Chaque investisseur est libre de répondre à la question.