Le statut de Loueur Meublée Non Professionnel attire de plus en plus de Français actuellement face aux avantages qu’il présente. Ce statut permet entre autres, selon le type d’imposition, un abattement forfaitaire sur le revenu, une déduction des amortissements comptables sur le revenu des biens loués ou encore la récupération de la TVA. Le montage du dispositif est toutefois un peu compliqué, il faut dès lors bien comprendre les principes du statut avant de se lancer dans ce placement.
Comprendre la fiscalité du LMNP
Il est à rappeler que l’investissement dans le LMNP est considéré comme tel car il n’est pas inscrit dans le registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur Meublée Professionnel. En principe, pour être éligible à ce statut, il faut que les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou que ces derniers ne dépassent pas la moitié des autres revenus professionnels de l’investisseur.
L’investissement en LMNP est soumis soit au régime micro-BIC soit au régime réel.
Le régime micro-BIC
L’investisseur peut accéder à ce régime si son revenu locatif est inférieur à 70 000 €. Sous ce régime, l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. Il est toutefois à remarquer que seule la moitié des ressources est imposée. Dans ce régime, le déficit n’est pas autorisé.
Le régime réel
Le régime réel s’applique obligatoirement pour les investisseurs ayant un revenu locatif supérieur à 70 000 €. Le principe de ce régime permet à l’investisseur de déduire sur le revenu à déclarer les amortissements et différentes charges des recettes locatives. Les charges déductibles sont entre autres les intérêts d’emprunt et les frais de dossiers, la taxe foncière, les assurances, les charges de copropriété, les travaux d’entretien et petites réparations, les frais de gestion… Si à la suite du calcul en régime réel, un déficit apparaît, il s’impute directement sur les revenus globaux.
LMNP et amortissement : fonctionnement
L’amortissement est la perte de valeur d’un bien pour une période donnée. Comme il a été dit précédemment, le statut LMNP, sous le régime réel, autorise l’investisseur à amortir ses biens et/ou ses mobiliers (destinés à garnir le logement destiné à la location). En d’autres termes, l’amortissement touche les composants du logement (sauf le terrain). La durée de l’amortissement du bien immobilier est comprise en moyenne entre 20 à 30 ans. Les mobiliers par contre sont amortissables sur 15 ans en moyenne (literie 6 ans, canapé 12 ans, parquet 15 ans…). Pour cette année 2018, le taux d’amortissement est de 85 % de l’immobilier divisé par 30. L’amortissement à imputer pour le LMNP est un amortissement linéaire.
Concrètement, pour un investissement de 300 000 € dont 50 000 € correspond au prix du terrain et 20 000 € au prix des meubles meublant le logement. Le foncier n’étant pas amortissable, le montant à amortir est de 250 000 €. Si, par exemple, le bien sera amorti sur une durée de 20 ans et les meubles sur une durée de 5 ans, le calcul se fera comme suit :
Pour le bien, 85% de la valeur du bien seront amortis soit 230 000 € x 85/100 = 195 500 €. La valeur de l’amortissement du bien sera alors de 195 500 € / 20 = 9775 € par an.
Pour les mobiliers, avec un taux d’amortissement de 100 % sur la valeur des meubles, le montant de l’amortissement correspondra à 20 000 € /5 soit 4000 €. En cumulant les deux valeurs, le montant de la charge à imputer est de 9975 + 4000 soit 13975 € par an pour une durée de 5 ans et 9975 € pour le reste de la durée de l’amortissement si les meubles ne sont pas renouvelés.
Les conditions d’éligibilité en LMNP
Comme il a été dit précédemment, le revenu locatif de l’investisseur ne doit pas dépasser 23 000 € ou la moitié de son revenu global. Il faut également que la déclaration des revenus perçus relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les biens éligibles à ce dispositif sont entre autres les résidences de service, les résidences seniors (non médicalisés), les résidences EPHAD, les résidences d’affaires et les résidences étudiantes. L’investisseur sous le LMNP n’a pas le droit de gérer lui-même ses biens, il doit fournir un logement clé en main, destiné à la location pendant au moins 9 ans, signer un bail écrit pour un an et laisser la gestion du bien soit à un agent immobilier soit à un gestionnaire de patrimoine.
Le LMNP : un dispositif avantageux
À côté de la réduction d’impôts sur le revenu et l’amortissement, le statut de LMNP offre encore d’autres avantages. Premièrement c’est un investissement qui exonère l’investisseur de toute obligation de gestion. Cette dernière est faite par une société de gestion. C’est également un placement qui permet la récupération du TVA au moment de la livraison des biens. Dans le cas où le loueur investi dans un bien ancien avec une exploitation en LMNP en cours, alors le prix de la revente serait exonéré de la TVA. L’atout du dispositif se concrétise également par la valeur de la plus-value à la revente. En effet, en cas de recette locative inférieure à 90 000 €, l’investisseur bénéficie d’une exonération totale des plus-values immobilières. L’exonération est partielle pour les loyers entre entre 90 000 et 126 000 €. En 2018, l’investissement en LMNP permet d’échapper à l’Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI) si la recette locative par an est supérieure à 23 000 € et si elle est supérieure à la moitié du revenu global de l’investisseur. Enfin, le LMNP n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales et il bénéficie d’une réduction spéciale sur les droits de succession.
Conclusion
Le LMNP est un vrai levier pour réduire les impôts sur le revenu, c’est aussi un véritable outil de diversification du patrimoine de l’investisseur. Ce genre de placement n’est pourtant pas sans risque. Un mauvais gestionnaire peut être source de perte ou de retard de paiement. Il peut arriver également que le bien se déprécie dans le temps avant même qu’il apporte les bénéfices escomptés.