Censi-Bouvard en 2018 : avantages et inconvénients de ce dispositif

Les promesses commerciales immobilières, liées à certains dispositifs de défiscalisation, comme la loi Censi-B            ouvard, sont toutes belles et très tentantes. Du coup, certains contribuables s’engagent facilement. Et pourtant, c’est une décision qui ne se  prend pas à la légère. Ainsi, que se cache-t-il vraiment derrière ce régime fiscal bouvard ? Quels sont les avantages et inconvénients de ce dispositif ?  

Définition de la loi Censi-bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal consacré à l’investissement locatif au sein des résidences de services neufs. Elle donne, aux contribuables, la possibilité de s’investir, avec une réduction d’impôts, dans des immobiliers locatifs meublés. Elle permet aussi d’acquérir un logement locatif meublé, dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence. Le dispositif Censi-Bouvard est prorogé jusqu’à la fin 2018. Cette prorogation a pour but d’inciter à l’investissement dans les résidences-services.

Les conditions de la loi Censi-Bouvard

Comme tous les dispositifs locaux, ce régime fiscal a des principes à respecter. Ainsi :

• le logement doit :
  • être neuf, ou en état de futur d’achèvement, ou achèvé depuis au moins 15 ans et faisant l’objet des travaux de rénovation ou de réhabilitation
  • faire partie des résidences éligibles à la loi Censi-Bouvard
  • les résidences éligibles sont celles :­

1. •  avec service pour étudiants, ou personnes âgées, ou handicapés ayant obtenu un agrément ;
   • pour séniors ;
   • d’Ehpad (Établissements médicalisés pour les personnes dépendantes).

• la location :

1. • doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement de la construction ou des travaux ;
   • est garantie par le bail commercial, signé avec un exploitant de la résidence à un locataire ciblé: le propriétaire touche un loyer chaque mois sans se soucier de chercher des locataires ;
   • est obligatoire pour 9 ans ;

Les avantages du régime fiscal Censi-Bouvard

La loi Censi-bouvard, tout d’abord, en prévoyant un plafond de 300 000 €, permet une réduction d’impôts de 11% du montant de l’investissement. Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors meubles,  sur une durée de 9 ans, reportable sur 6 ans. Par exemple,  Monsieur Dupont  achète un logement en résidence étudiants pour un montant de 120 000 € TTC. Sans la TVA à  20 000 €, le prix de revient du bien est alors de 100 000 €. Sur ce montant, avec la réduction de 11% du bien HT, il a le droit d’étaler une réduction d’impôts de 11 000 € sur 9 ans, soit 1222 € par an (réduction applicable sur l’impôt du revenu de l’année de livraison). Étant donné que la  limite est de 300 000 €, il peut acquérir plusieurs biens sur une année. Néanmoins, le total de ses avantages fiscaux ne pourra pas dépasser 10 000 € par an. Car  la réduction d’impôts du dispositif Censi-Bouvard entre dans le plafonnement des niches fiscales.

Cet exemple exprime que le régime Censi-Bouvard permet un double avantage. D’une part, comme on a déjà vu précédemment, la réduction d’impôts de 11%, sur le même principe que la loi Pinel. D’autre part, la récupération de la TVA payée à l’achat.  Effectivement, le propriétaire, par ricochet, pourra faire une demande de remboursement de la TVA payé lors de l’acquisition de son bien. Pour ce faire, il faut que son locataire soit une société proposant des services, comme fourniture du linge, ménage, petit-déjeuner, ou d’autres. En outre, si l’investissement dépasse le plafond autorisé, il est possible d’amortir la différence. Pour un montant de 400 000 €, par exemple, il sera possible de profiter d’un amortissement sur 100 000 €, en plus de la réduction d’impôts.

Il existe aussi quelques avantages à ne pas minimiser. Avec la loi Censi-Bouvard :

• pour la même année et au sein d’un même foyer fiscal, on a la possibilité de cumuler les investissements ;
• il n’est pas obligatoire d’être inscrit au RCS (Registre des Commerces et des Société) ;
• il n’y a ni de zonage, ni d’un plafond de revenu, contrairement à d’autres dispositifs.

Risques et pièges du dispositif fiscal Censi-Bouvard

Il faut être conscient que dans le domaine immobilier locatif, on marche toujours sur des œufs. Les investissements sont toujours à double face, il faut que les investisseurs restent, ainsi, continuellement au guet.

En effet, pour que l’investissement ne tourne pas au cauchemar, l’investisseur doit faire attention sur :

• l’emplacement de la résidence : il faut qu’il soit en accord avec les services qu’on offre ;
• la qualité des prestations : les résidences de services doivent offrir des prestations à leurs occupants, le wifi, pour  les résidences étudiantes, des personnels suffisants, pour les résidences seniors, etc.

On a souligné précédemment l’importance de l’exploitant. On peut dire que tout repose sur lui. Pour ne pas avoir des mauvaises surprises, il est impératif d’avoir la certitude que le gestionnaire est un leader du marché, expert dans le type de résidences de services dans lequel on souhaite  investir.

Quant à la récupération de la TVA, elle est certainement très intéressante. Mais il y a tout de même un engagement  de louer le logement, en bail commercial, pendant 20 ans. Le non respect du contrat entraîne un impact à la récupération de la TVA. Car elle n’est pas définitivement acquise qu’au bout de 20 ans.   En effet,  l’investisseur risque de se retrouver dans une situation délicate, vis-à-vis de l’administration fiscale, s’il pense à revendre son bien au terme de son crédit, ou de la période d’engagement de 9 ans. C’est-à-dire si l’investisseur souhaitera vendre son bien à la fin de cette période, il devra reverser au trésor public le 11/20^ième de la TVA qui lui a été remboursée.

Il est ainsi conseiller de se faire aider par un expert en gestion de patrimoine. Leur compétence à la matière évite les investisseurs de se planter, ou de se faire arnaquer. Ce type d’investissement, qui se fait sur plusieurs années, vise, surtout, à bâtir un patrimoine immobilier, ou, tout simplement, un complément de revenu pour la retraite. Ce n’est pas une mince affaire. En effet, un spécialiste permet de choisir le bon placement, d’éviter les montages financiers hasardeux et de s’appuyer sur des sérieux partenaires.

Conclusion

Malgré la présence des risques et pièges dans l’investissement Censi-Bouvard, le contexte d’aujourd’hui reste encourageant. La demande de logement en résidences de services se trouve toujours en hausse. D’une part, le nombre d’étudiants est en croissance, la demande dépasse l’offre. D’autre part, la population se vieillit, selon l’INSEE 1 Français sur 3 aura plus de 60 ans en 2060. Encore une année pour profiter du régime fiscal Censi-Bouvard.