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Comment trouver un programme loi Malraux rentable en 2018 ?

Investir dans l’immobilier locatif en 2018, est encore un investissement encouragé en France. L’investissement en immobilier n’est pourtant pas évident, il faut respecter certains critères pour bien réussir un investissement. En parlant de la loi Malraux, comment choisir son programme afin de tirer profit de la défiscalisation issue de ce dispositif ? La réponse est détaillée dans l’article suivant.

Rappel des principes de la loi Malraux

            Notions sur le dispositif Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui vise à inciter les investisseurs à s’intéresser aux rénovations et/ou aux restaurations des maisons qualifiées comme étant des patrimoines immobiliers français. Pour être éligible à ladite loi, il faut que les biens se trouvent soit dans un secteur sauvegardé avec plan de sauvegarde de mise en valeur approuvé (PSMV) , soit dans un quartier ancien dégradé (QAD) soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

            Les conditions pour accéder à la loi Malraux

Les biens éligibles à la loi doivent toujours être destinés à une mise en location d’au moins 9 ans. Les travaux de rénovation ou de restauration ne doivent en aucun cas s’étaler au-delà de 4 ans, le montant de l’investissement ne doit pas dépasser 400 000 € soit 100 000 € par an. Pour que les travaux soient validés, il faut l’intervention et l’encadrement d’un architecte des bâtiments de France et que les travaux aient fait l’objet d’une autorisation préalable du préfet.

            Les avantages du dispositif

En contrepartie des obligations sus mentionnées, le dispositif offre une réduction d’impôts sur le revenu à l’investisseur. Ainsi pour les logements se situant dans les quartiers sauvegardés, cette réduction d’impôts correspond à 30 % du montant total de la restauration ou de la rénovation. Par contre si les biens se trouvent dans les ZPPAUP, la réduction d’impôts correspond  à un pourcentage de 22. Il est à noter qu’en cas de dépassement du montant légal de l’investissement autorisé, l’excédent est reporté au revenu imposable de l’investisseur.

L’avantage du mécanisme Malraux réside également dans le fait que la loi ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Il n’est ni soumis au plafonnement des loyers ni au plafonnement des ressources des locataires.

Les conseils pour bien réussir son investissement en Malraux pour 2018

La-defiscalisation-MalrauxLe dispositif  Malraux est un mécanisme assez sélectif. En effet, les biens sous l’égide de la loi sont parfois des bâtiments uniques et rares. La plupart du temps, ils se trouvent dans des quartiers chics ou en plein centre ville. Mais ces maisons, une fois achevées sont très prisées. En conséquence, l’investissement dans ces maisons est assez coûteux et réservé à des investisseurs privilégiés. Ainsi, pour ne pas risquer de perdre cette grosse somme d’argent, il est conseillé de choisir un bon programme qui respecte les règles de base pour un investissement locatif immobilier. Ainsi, il faut :

  • Définir un bon emplacement : cette règle est la base pour trouver des bons locataires stables et solvables. Ainsi un bon emplacement est un très bon moyen afin de lutter contre le turn-over des locataires et une vacance locative trop fréquente.
  • Bien déterminer le type du bien recherché : avec le dispositif Malraux, les biens doivent être des maisons anciennes et situées dans les zones cités précédemment. À défaut de ces conditions, la réduction d’impôts pourrait ne pas s’appliquer.
  • Bien déterminer sa capacité d’investissement : il s’agit ici de déterminer le taux d’endettement de l’investisseur afin qu’il puisse décider s’il peut ou non investir dans un logement sous la loi Malraux.
  • Ne pas payer trop chère le bien à rénover : afin d’investir et obtenir un retour sur investissement, il est recommandé de bien tenir compte du coût total du bien et du coup foncier. Ce dernier ne doit en aucun cas dépasser 25 % de la valeur du mettre carré d’un logement de même nature.

Comment trouver un programme Malraux rentable en 2018

un-programme-MalrauxLa rentabilité des investissements sous le mécanisme de la loi Malraux est bénéfique tant pour l’investisseur que pour la zone où est situé le bien. L’avantage du propriétaire investisseur se focalise sur la réduction d’impôts. Pour la ville ou l’arrondissement où est situé le bien, le dispositif Malraux est un très bon moyen de relancer l’économie et de créer de l’emploi à travers la réhabilitation.

            En investissant dans les endroits à privilégier

  • La ville de Bordeaux : Bordeaux compte actuellement 240 000 dont 1000 nouveaux habitants par mois. La ville est assez propice pour un investissement en loi Malraux. Étant une ville historique, l’investissement dans le centre-ville garanti un retour sur investissement dans les plus brefs délais.
  • La ville de Lyon : avec une population avoisinant les 1,6 million, la demande locative à Lyon est assez forte.  Avec ces quartiers historiques et ses immeubles datant de plusieurs siècles, l’investissement en  loi Malraux est favorable à Lyon.
  • Eh bien sûr Paris : Paris, avec ses secrets et ses mystères, est sans doute la meilleure ville afin d’investir dans des biens éligibles à la loi Malraux. En effet, en tant que grande ville, Paris est parmi ces villes où la demande locative est forte. De plus étant très habité, le retour sur investissement est assuré.

            En Faisant appel à une agence de gestion de patrimoine

Mais pour des conseils avisés et de la part des professionnels, il est toujours conseillé de demander l’intervention d’un gestionnaire de patrimoine. Ces professionnels ont, pour la plupart du temps un programme d’investissement en loi Malraux déjà préétablie. Pour un gain de temps sur tous les plans, demander des renseignements à ces gestionnaires de patrimoine s’avère être une bonne idée.

Conclusion

L’investissement sous le dispositif Malraux est intéressant pour cette année 2018 sous quelques points. D’abord, c’est une année qui autorise à défiscaliser sous la loi Malraux dès cette année (dès l’achèvement des travaux). C’est également une année qui permet de bénéficier d’un report des avantages fiscaux non utilisés pendant 6 mois.

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