L’investissement immobilier locatif est l’un des placements en pleine expansion en France. Sa réussite va, évidemment, de pair avec les dispositifs fiscaux. Et ces derniers s’évoluent avec leur contexte. Pour être sûr, il faut les maîtriser en comprenant bien leur origine ou historique. En effet, la défiscalisation en loi Robien, classique et recentré, est l’une des bases de certains régimes fiscaux fonctionnels actuellement.
C’est quoi la loi Robien ?
La loi Robien est une mesure d’incitation fiscale dans le but d’encourager les contribuables français à participer à la construction de logements neufs pour faire face à la pénurie de logements et maîtriser le prix des loyers.
Le dispositif fiscal en loi Robien donne, ainsi, la possibilité d’une défiscalisation d’un pourcentage du prix d’acquisition d’un bien immobilier locatif des revenus fonciers des contribuables. L’avantage fiscal prend la forme d’un amortissement sur ce montant. La loi Robien se présente sous deux versions : celle du classique et recentré.
La première, qui est d’origine, offre, aux investisseurs, une déduction de revenu imposable de 65% allant de 9 à 15 ans. Cela est à raison de 8% du prix d’achat pendant 5 ans, puis de 2,5% les 4, 7 ou 10 années. La loi Robien classique était fonctionnelle durant la période du 3 avril 2003 au 31 août 2006.
Pour la deuxième, la loi Robien recentrée, qui a succédé la précédente, la déduction a été limitée à hauteur de 50% de la valeur du bien immobilier acquis, sur une période de 9 ans. La répartition se fait comme suit: 6% les 7 premières années, puis 4% les deux années suivantes. Cette deuxième version est d’application pendant la période du 1ier septembre 2006 au 31 décembre 2009.
Ainsi, les revenus fonciers de l’investisseur sont beaucoup moins taxés par les impôts. Et le propriétaire bailleur n’est pas perdant, car il perçoit des rentes locatives bénéficiant d’une fiscalité modérée.
Les conditions de la loi Robien
Pour bénéficier les avantages du régime fiscal Robien il y a des prérequis à remplir. Il est, ainsi, obligé de :
- acquérir un logement neuf ou en futur état d’achèvement, entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2009, ou un logement à réhabiliter, entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009 ;
- louer le logement au titre de la résidence principale pendant 9 ans au minimum ;
- avoir une location effective continue, à usage de résidence principale du locataire ;
- louer le logement à un locataire en dehors des membres du foyer fiscal du propriétaire-bailleur ;
- respecter les plafonds de loyer au m2 selon la loi Robien recentré.
Il est à remarquer que ces conditions sont liées à l’investissement, au bien acquis, à sa mise en location, et à la qualité du locataire. Et que le bien peut être loué 6 années supplémentaires (2 x 3 ans) avec le Robien classique.
La loi Robien recentrée a ses conditions particulières, comme les suivantes :
- elle a des plafonds de loyers fixés à respecter ;
- aucune condition tenant aux ressources du locataire n’est en revanche imposée ;
- le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable propriétaire ou associé de la société autre qu’un membre de son foyer fiscal ;
- sauf cas particuliers comme un décès ou une invalidité, le non-respect de cet engagement de location entraîne la remise en cause de l’amortissement Robien ;
- c’est obligatoire de requérir un bien situé dans les zones géographiques identifiées dont le déséquilibre entre l’offre et la demande est très fort, cela est à partir du 4 mai 2009, selon le Robien recentré ;
- la location doit être effective dans les 12 mois qui suivent : la date d’acquisition, en cas d’un logement neuf ; la date d’achèvement, pour une acquisition en état futur d’achèvement, une construction, ou des travaux de transformation ou de réhabilitation ;
- Le locataire peut être un des ascendants ou descendants non membre du foyer fiscal du bailleur.
Les avantages du dispositif Robien
Les avantages sont divers. On a, entre autres :
- les autres charges déductibles, en plus de l’amortissement, permettent aux investisseurs de créer un déficit foncier reportable à hauteur de 10 700 € sur le revenu global. Et aussi, d’autres frais, comme les factures des entrepreneurs, le coût des matériaux, etc., majorent l’assiette de calcul de l’amortissement ;
- la possibilité de réaliser l’investissement par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI), ou d’une SCPI ;
- un report des Déficits Foncier non imputables pendant les dix années qui suivent le contrat, suite au dispositif Robien ;
- la possibilité, aux investisseurs, de constituer un patrimoine, de mettre en location le bien, de transmettre le bien à ses héritiers.
Les inconvénients de la loi Robien
Le contexte immobilier, tel que la puissante inflation de l’immobilier, rend le dispositif Robien comme une opportunité beaucoup moins intéressante. C’est trop risqué d’immobiliser l’argent pendant une très longue période de 9 ans, voire 15 ans.
Le dispositif, certes, est très attractif. Du coup, nombreux ménages vont s’engager en achetant, par l’intermédiaire des promoteurs véreux, des lots immobiliers dans de petites villes dont le déséquilibre entre l’offre et la demande est très fort. Le problème c’est que ces nouveaux propriétaires, compte tenu de la situation en campagne, ne pourront bénéficier d’aucune déduction d’impôt, faute d’absence des locataires, ne rentreront pas dans le dispositif de Robien. Le pire, ils n’arriveront même pas à récupérer leur argent car leurs biens sont invendables.
Conclusion
La loi Robien est un moyen, aux contribuables, de réaliser des investissements locatifs. Et aussi, de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement égal à un certain pourcentage du prix de l’acquisition d’un bien immobilier locatif éligible. Même si ce régime fiscal ne touche plus les nouveaux investissements, on peut dire qu’il s’agit d’une réforme qui fait évoluer la loi. Il continue de produire des effets dans les dispositifs fiscaux immobiliers locatifs en vigueur, comme la loi Pinel.