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Quel rendement locatif peut-on attendre lors d’un investissement en loi Pinel ?

L’investissement immobilier locatif, par le biais des dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel, est l’un des placements très convoités par beaucoup d’investisseurs français. Mais, attention, investir en loi Pinel n’est pas seulement une question de payer un prix, ou percevoir des loyers et réduire les impôts. Le rendement locatif est aussi un élément à ne pas négliger pour un investissement réussi. Ainsi, avant   de se lancer, il est important de savoir ce qu’on attend en rendement locatif lors d’un investissement Pinel.rendement-locat

La loi Pinel en bref

La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui a été mis en place par le gouvernement pour le relancement de la construction de logement, destiné à la location, en France, surtout dans les grandes villes. L’État octroie, aux contribuables, une réduction d’impôts, afin qu’ils s’investissent dans la pierre. Tous contribuables français, résidant et imposable en France, peuvent bénéficier de ce régime fiscal. Il suffit qu’ils achètent un bien immobilier neuf, dans une zone éligible Pinel, et s’engagent à le mettre en location pour 6, 9, ou 12 ans. En échange, les contribuables disposent d’abattement de 12, 18, 21 % du prix de revient du bien acquis en Pinel. De ce fait, avec la loi Pinel, ils ont la possibilité d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts sur 12 ans.

Le dispositif fiscal en loi Pinel permet, aux investisseurs, de devenir propriétaire d’un logement locatif neuf sans apport, tout en constituant un patrimoine immobilier important.

Définition du rendement locatif Pinel

Le « rendement locatif », appelé aussi « rentabilité locative », est une des stratégies d’investissement immobilier du futur acquéreur.  Le rendement locatif, qui est un indicateur approprié, est le ratio qui mesure les loyers générés annuels par rapport à la somme investit. Il s’exprime, ainsi, en pourcentage et se calcule en base annuelle. Et, pour que cela soit efficace, il doit intégrer le maximum d’éléments pouvant avoir un impact financier sur l’opération à moyen et à long terme (impôts, charges, etc.).

Calcul de la rentabilité locative

calcul-de-la-rentabilite-locativeIl existe différentes façons de calculer le rendement locatif.

     Rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est le rapport entre le montant locatif annuel brut, et le prix d’achat, exprimé en pourcentage. Soit : Rendement locatif brut = (Loyers mensuels x 12 x 100) / Prix d’acquisition.

Il est à remarquer que ce calcul assez rapide peut se révéler parfois éloigné de la réalité Pinel, notamment si les charges liées à la location du bien sont élevées.

     Rendement locatif net

C’est le rendement locatif net d’impôt et de toutes les charges. Il se calcule en imputant du rendement brut tous les dépenses, qui sont à la charge du bailleur, ainsi que l’impôt sur les revenus fonciers et l’ISF. On obtient donc la formule suivante : Rendement locatif net de charges = (Loyers mensuels x 12 x 100 – (taxe foncière + charges + frais de gestion + impôt + ISF) / Prix d’acquisition.

Il est à noter que ce calcul se fait au cas par cas, car c’est le type d’investissement et le profil de l’investisseur qui déterminent la fiscalité. Et pour obtenir une analyse affinée du rendement locatif d’un projet d’investissement en loi Pinel, la rentabilité locative doit être calculée en tenant bien compte des charges annuelles. Ainsi, le résultat obtenu est plus net, plus fiable, plus proche de la réalité, par rapport au rendement immobilier locatif brut.

Remarques

Dans les zones dites tendues Pinel, dont la demande de logement dépasse l’offre, et l’achat immobilier reste abordable, l’investissement locatif est plus rentable. Ainsi, les villes qui se trouvent en province, comme Marseille, Lyon, Nantes, Rennes ou Strasbourg, se trouvent en bonne position de rentabilité, avec une rentabilité brute de plus de 7 % en moyenne. Par contre, à Paris, à cause du niveau très élevé des prix immobiliers, le rendement locatif moyen de la rentabilité locative s’élève à 3,5 %. Et enfin, dans les grandes métropoles françaises les écarts sont très importants.

L’utilité de la rentabilité locative

Chaque acheteur a sa propre motivation, par le biais des loyers versés, pour son investissement locatif. Cela pourrait être une acquisition pour s’assurer une rente, ou garantir la transmission de son patrimoine à ses descendants, ou tout simplement espérer un complément de pension, pour une meilleure retraite. Effectivement, investir dans l’immobilier, surtout en loi Pinel, est une merveilleuse idée, à partir du moment où l’on fait son choix sur un bien immobilier locatif offrant de perspectives excellentes, surtout en matière de rendement.

En effet, le rendement locatif est un outil prépondérant, et précieux, pour la prise de décision d’un achat immobilier locatif en question. Autrement dit, c’est une aide, pour les investisseurs, à la décision importante dans le cas d’un choix entre plusieurs projets immobiliers locatifs distincts. Chaque acquéreur, ou futur acquéreur immobilier, sans être un expert, en appliquant la formule de calcul, peut, ainsi, évaluer le rendement attendu de son bien. Ainsi, le rendement locatif est un des éléments, avec la situation et la qualité du logement, à bien regarder et examiner pour évaluer au mieux un investissement immobilier. Par exemple, il faut savoir, qu’en général, ce sont les petites surfaces qui bénéficient d’une fiscalité intéressante, comme celle de la loi Pinel, qui ont le meilleur rendement locatif. Et aussi, les biens immobiliers situés en zones résidentielles sont plus faibles et stables à long terme, à cause de leurs valeurs très élevées.

Conclusion

La rentabilité locative est relative. Elle varie selon les quartiers et les villes. En gros, plus la ville, ou le quartier, est très convoité          e, plus les prix à l’achat sont élevés. Et ce dernier cas entraîne la baisse du rendement locatif. Ainsi, la connaissance des taux de rentabilité, en investissement locatif Pinel, est impérative, mais loin d’être suffisante, pour déterminer le choix d’un bien locatif sur le marché. Le futur acquéreur doit également prendre en considération d’autres critères, comme la zone et la vacance de location. Deux situations qui ne seront pas sans conséquence sur la rentabilité locative.

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