Un investissement immobilier avec le dispositif de défiscalisation Pinel peut largement être plus rentable qu’une assurance-vie. En effet, il débouche sur une rente pérenne que l’investisseur peut transmettre à ses descendants. Bien que les loyers et les ressources des locataires soient plafonnés dans la loi Pinel, les avantages sont beaucoup plus importants. Afin de vous expliquer en quoi est-ce réellement le cas, suivez l’expérience de Luc et Johanne, un jeune couple sans enfant. Découvrez la simulation de leur placement.
Le type de bien immobilier choisi
Luc et Johanne ont choisi un appartement dans la région bordelaise. Ils ont choisi Bordeaux pour sa qualité de vie authentique, mais aussi pour son grand potentiel en termes de demande locative. Ils ont également choisi Bordeaux parce qu’ils croient qu’ils s’y installeront dès qu’ils atteindront l’âge de la retraite. Nos investisseurs ont alors opté pour un appartement de type T2, qu’ils ont acheté pour 165 000 euros. La surface habitable est estimée à 45 m², le loyer est d’environ 550 euros par mois.
Le prêt bancaire : une étape obligée
Luc et Johanne, tous deux n’étant dans la vie active que depuis récemment, n’ont pas encore assez d’économies pour acquérir un immeuble de cette valeur. Ils ont donc dû faire appel à des institutions bancaires pour contracter un prêt immobilier. Ils ont ensuite emprunté 168 000 euros, qu’ils devront rembourser sur 20 ans. Ce montant peut alors couvrir à la fois le montant de l’appartement et les frais de notaire. Après des négociations difficiles avec la banque, ils ont pu se débrouiller avec un taux d’intérêt de crédit acceptable afin de fixer leur paiement mensuel à 930 euros.
Les autres charges à considérer
Il convient de noter que certains coûts doivent être prévus dans le cadre d’un investissement locatif. Par exemple, les frais de copropriété partagés entre le propriétaire et le locataire devraient être inclus. La part du propriétaire de ces coûts est estimée à une moyenne de 4 % du loyer. Dans ce cas précis, il s’agit de 4 % de 550 euros ou 22 euros par mois. Ensuite, il y a les autres frais d’hébergement liés à la location de l’appartement.
Luc et Johanne doivent engager un professionnel pour gérer la location de l’appartement, à moins qu’ils ne puissent gérer personnellement la location en région parisienne. Ils doivent également souscrire une assurance locative. En général, les coûts de gestion locative et d’assurance sont estimés à 12% du loyer. Cela correspond à 66 euros par mois.
La réduction fiscale relative à l’investissement
Il s’agit de la partie la plus importante de la simulation d’investissement de la Loi Pinel. Il convient de noter que la réduction d’impôt dépend principalement de la durée de location de la propriété en ce qui concerne le système Pinel. Luc et Johanne ont décidé de louer la propriété pour une période plus longue, soit 12 ans. Ils ont donc droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % de la valeur de la propriété. Pour l’ensemble de la période, la réduction d’impôt s’élève à 35 280 euros, soit 2 940 euros par an. La réduction d’impôt est donc de 245 euros par mois.
L’effort d’épargne : l’estimation finale de l’investissement
Le montant que les investisseurs doivent payer de leur poche pour payer l’hypothèque s’appelle un effort d’épargne. Par conséquent, afin de déterminer les économies que Luc et Johanne peuvent réaliser grâce à cet investissement dans le cadre de la loi Pinel, les différents revenus locatifs, c’est-à-dire le loyer et le crédit d’impôt, et les différentes dépenses, c’est-à-dire le remboursement mensuel de l’emprunt, les frais immobiliers et les frais de location, devront être déduits.
Dans ce cas, le montant de l’aide est de 550 EUR + 245 EUR – (930 EUR + 22 EUR + 66 EUR). Luc et Johanne doivent trouver 223 euros par mois pour rembourser leur hypothèque. Cela peut être très intéressant parce que les revenus locatifs et les réductions d’impôt réduisent considérablement le montant de leur paiement mensuel pendant la période d’engagement en vertu de la Loi Pinel.
Autres exemples illustrant les avantages de la Loi Pinel
Dans la pratique, les loyers Pinel sont revus annuellement et fixés par décret. Le législateur peut les augmenter (ou les diminuer) en fonction de l’évolution de la courbe des loyers.
La valeur du terrain sur lequel une propriété est construite augmente avec le temps. Dans notre exemple, nous n’avons pas tenu compte de la valeur ajoutée pour des raisons d’équité. Cependant, si la superficie est choisie correctement, le rendement final pourrait être beaucoup plus élevé.
Après 12 ans du système Pinel, le propriétaire n’est plus obligé de limiter les prix de location. Lors du prochain changement de locataire, le locataire peut appliquer le loyer aux alentours et ainsi augmenter sa performance en termes de rentabilité.
Les contraintes à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal maximal de la loi Pinel
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, l’immeuble investi doit avoir un prix d’achat inférieur à 300 000 euros et un prix au mètre carré inférieur à 5 500 euros. Les investissements immobiliers en vertu de la Loi Pinel ne peuvent être effectués que dans le neuf, contrairement à la Loi Besson, par exemple, qui touche à la fois les nouveaux et les anciens investissements.
De plus, l’investisseur qui entre dans le champ d’application de la Loi Pinel doit respecter les plafonds de location et les conditions de ressources prescrites pour les locataires. Ce que Luc et Johanne ont respecté.
En outre, les appartements en question doivent être construits dans des zones définies avec précision, à savoir les communes des zones A bis, A et B1 ou même B2, sous réserve de l’autorisation du préfet. Une liste de la classification des différentes municipalités est disponible sur le site Web du gouvernement et vous informe si votre commune d’investissement est admissible au programme Pinel. Selon la classification de cette zone, un revenu mensuel maximum, défini par mètre carré, doit être appliqué pour se conformer aux restrictions établies par la loi Pinel. Ces loyers mensuels vont de 16,82 € pour la zone A à 12,49 € pour la zone A, 10,06 € pour la zone B1 et 8,74 € pour la zone B2.