Tout investissement dans l’immobilier peut procurer certains avantages fiscaux. Seulement, pour les bénéficiers, il faut bien choisir le dispositif adéquat. Dans le domaine de l’immobilier ancien, la loi Malraux est la plus appropriée. Mais pour réussir, les investisseurs doivent maîtriser son fonctionnement, et mener à bien les opérations de restauration.
Définition : Loi Malraux
La loi Malraux est un régime de défiscalisation du 04 août 1962. Elle donne, à tous les contribuables, la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux importants en matière d’investissement dans l’immobilier ancien. Elle est ainsi pour la protection du patrimoine architectural, historique et esthétique français. Pour ce faire, ce dispositif encourage les travaux de restauration immobilière en promettant notamment une réduction d’impôts sur le revenu. Ainsi, elle a été créée pour que les Français s’intéressent à la réhabilitation immobilière dans l’ancien.
L’essentiel de la loi Malraux
Il y a sûrement des principes à respecter pour pouvoir bénéficier pleinement des avantages de la loi Malraux. Entre autres :
- être en possession d’une autorisation spéciale du préfet (ASP) avant de commencer tous travaux ;
- les travaux doivent être déclarés d’utilité publique (par arrêté ministériel ou préfectoral) et aboutir à une restauration complète du bâti ;
- le programme de rénovation doit concerner la totalité de l’immeuble et sera bien suivi par un Architecte des Bâtiments de France ;
- l’investisseur doit s’engager à louer les appartements nus à destination de résidence principale pendant 9 ans minimum à une personne en dehors du membre du foyer fiscal ;
- La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ;
- la situation géographique du bien doit être soit en secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP).
En outre, la réduction d’impôts du régime de la défiscalisation Malraux 2018 s’étale sur la période du paiement effectif des travaux. Le délai maximal du travaux ne doit pas dépasser 3 ans après la réception officielle du permis de construire, en cas de fouilles archéologiques, il peut être majoré d’un an, ce qui donne un délai global de 4 ans.
De plus, pour être bénéficiaire des avantages Malraux, il faut que le propriétaire : réside fiscalement en France (article 4B du CGI) ; soit dans les catégories des revenus fonciers pour les revenus provenant de la location du logement (les personnes dont les biens figurent à l’actif d’une entreprise à l’IR, sont exclus, même s’ils sont loués nus) ;
Il est nécessaire de remarquer que la réduction est possible, pour les associés de sociétés non soumises à l’IS, dès lors que le produit de la location de cet immeuble est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.
Calcul de l’avantage fiscal
Le calcul de la réduction d’impôts Malraux se base sur le total des dépenses des travaux effectués. Il existe deux taux applicables à cette réduction :
- 30% des frais des travaux, pour ceux qui sont dans les SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) couverts par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvés, et dans les quartiers concernés par le NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain), pour les travaux décaissés avant fin 2019 et enfin dans les quartiers en difficulté bénéficiant du PNRQAD (Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés).
- 22% dans les SPR avec un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).
À titre d’information, il est important de mentionner que les anciens « secteurs sauvegardés » sont représentés par Les PSMV, et les PVAP recouvrent les anciennes ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager) et AVAP (Aires de mises en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine). Et le SPR, par la loi CAP (Loi Création, Architecture et Patrimoine, du 7 juillet 2016), les regroupe.
Et, pour bénéficier de cette réduction fiscale, le total des dépenses ne doit pas dépasser le plafond de dépense pour les travaux. Ce seuil a été rehaussé depuis 2017, il est désormais de 400 000 € étalés sur 4 ans. Tout compte fait, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôts annuelle qui peut aller jusqu’à 120 000 € ou 88 000 €, selon le cas. La fraction de la réduction qui ne peut être imputée au titre d’une année peut être reportée pendant 3 ans.
Des exemples concrets se trouvent dans le tableau ci-dessous :
| EXEMPLES D’INVESTISSEMENT EN LOI MALRAUX 2018 | |||
| Exemple | N°1 | N°2 | N°3 |
| Investissement Malraux | 150 000 | 200 000 | 200 000 |
| Foncier | 50 000 | 100 000 | 50 000 |
| Travaux | 100 000 | 100 000 | 150 000 |
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Travaux réalisés sur |
● 1 année La réduction Malraux est de 30 000 € / 1 an Soit : 100 000 x 30% ● 2 années La réduction Malraux est de 15 000 € / 1 an Soit : (100 000/2)30% |
● 1 année La réduction Malraux est de 30 000 € / 1 an ● 2 années
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● 1 année La réduction Malraux est de 30 000 € / 1 an Soit : (150 000 – 50 000) 30%● 2 années La réduction Malraux est de 22 500 € / 1 an Soit : (150 000/2)30% |
Il est à préciser que la réforme 2018 du dispositif de défiscalisation Malraux permet désormais au vendeur de se charger des travaux. Et dès lors, les travaux de restauration dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Malraux 2018 devaient être décidés et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l’immeuble dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover.
Conclusion
Les quelques exemples et simulations d’investissements en loi Malraux, qu’on trouve ci-dessus donnent, aux investisseurs immobilier locatif, un simple et rapide aperçu des avantages concrets de ce dispositif de défiscalisation. Mais il faut faire attention, car il est impossible de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux si l’immeuble convoité se trouve en dehors de l’une des zones éligibles Malraux.